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Bail commercial: révision de loyer à la baisse

Auteur : SCP FORTUNET & Associés
Publié le : 18/05/2009 18 mai mai 05 2009
Actualités du cabinet
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Parce que, depuis très longtemps, l’évolution économique des valeurs locatives était perpétuellement à la hausse, le Code de Commerce ne règle que le régime des demandes de révision du montant des loyers commerciaux à la seule initiative du bailleur.Révision de loyer à la baisse à la demande du locataireParce que, depuis très longtemps, l’évolution économique, particulièrement celle des valeurs locatives, était perpétuellement à la hausse, le Code de Commerce ne règle, dans ses dispositions issues du vieux Décret du 30 SEPTEMBRE 1953, que le régime des demandes de révision du montant des loyers commerciaux à la seule initiative du bailleur.

Il décide, par son article L 145-11, que le bailleur qui offre le renouvellement ou ne s’oppose pas au principe du renouvellement du bail, doit, dans son congé ou sa réponse, faire connaître le montant du loyer proposé, faute de quoi ce nouveau loyer ne prendra effet qu’à compter de la demande qui en sera ultérieurement faite.

Or, lorsque l’évolution économique passe à la baisse, le locataire commercial peut tout aussi bien avoir intérêt, en fin de bail ou durant sa tacite reconduction, à réclamer la révision, à la baisse, du loyer.

Mais le Code est muet sur le régime de cette demande de révision.

La Cour d’Appel de REIMS avait été saisie de ce problème.

En l’occurrence, le locataire avait pris l’initiative prévue par l’article L 145-10 du Code de Commerce de solliciter le renouvellement de son bail puis de saisir la juridiction des loyers commerciaux d’une demande en fixation du nouveau loyer, à un montant moindre que le précédent.

La procédure s’était éternisée dans le cadre de laquelle le bailleur avait tardé, pendant 30 mois, à chiffrer le montant du loyer révisé qu’il réclamait.

Considérant que l’unique disposition légale (145-11) déterminait la date d’effet du nouveau loyer à compter de la demande exprimée par le bailleur, la Cour d’Appel de REIMS, appliquant à la lettre, sinon même à l’aveugle, avait estimé que le nouveau loyer prendrait effet à la date de l’expression par le bailleur du montant revendiqué.

On voit bien l’inconséquence de cette solution qui favorise la stratégie dilatoire du bailleur.

Heureusement, par un Arrêt rendu le 7 JANVIER 2009, la Cour de Cassation corrige en cassant l’arrêt d’Appel.

Son Arrêt décide que les dispositions de l’article L 145-11 du Code de Commerce ne s’applique qu’à la modification du prix du loyer quant elle est sollicitée par le bailleur.

Son Arrêt induit que lorsque la révision est réclamée par le locataire, le nouveau loyer prend effet dès la date de sa réclamation.

Il sera prudent, sinon même nécessaire que la réclamation chiffre le montant proposé du nouveau loyer.





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