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Ventes immobilières et certificat de mesurage

Ventes immobilières et certificat de mesurage

Auteur : SCP FORTUNET & Associés
Publié le : 06/10/2011 06 octobre oct. 10 2011
Actualités du cabinet
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

La Loi Carrez assujettit toute promesse de vente ou d’achat et toute vente de lot ou fraction de lots de copropriété à l’indication de la superficie, définie selon des critères précis, du lot ou de la fraction de lot qui forme l’objet de la vente.

Sanctions des erreurs à l’égard de l’organisme mesureur
On sait que la Loi CARREZ assujettit toute promesse de vente ou d’achat et toute vente de lot ou fraction de lots de copropriété à l’indication de la superficie, définie selon des critères précis, du lot ou de la fraction de lot qui forme l’objet de la vente.

L’usage veut que les particuliers confient à un professionnel la vérification de superficie qui est généralement rendue sous la forme d’un certificat de mesurage, reporté ou annexé aux actes préparant ou constatant la vente.

La Loi sanctionne de nullité le défaut d’indication de superficie et de réduction proportionnelle du prix l’indication déficitaire de plus d’1/20ème.

Elle s’exprime ainsi :

« Si la superficie est inférieure de plus d’1/20ème à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnel à la moindre mesure ».

Tandis que l’action en nullité est enfermée dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique de vente, celle en réduction de prix doit être exercée, à peine de déchéance, dans un délai d’un an à compter du même acte.


I- Un Arrêt rendu le 19 mai 2011 par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence fournit une illustration assez inédite de l’application de ces principes, dans les rapports liés avec le professionnel « mesureur ».

Le vendeur avait confié à son agent immobilier le soin de vérifier et fournir l’indication de superficie du lot de copropriété qu’il avait mis à la vente.

Dans les semaines qui suivirent la vente, l’acquéreur s’avisa d’un déficit de la superficie réelle du lot acquis par rapport à celle affichée par le certificat de mesurage.

Singulièrement, plutôt que d’exercer contre le vendeur l’action prévue en réduction du prix, il avait imaginé d’assigner l’agent « mesureur » en responsabilité, en réclamant une indemnité exactement égale à celle qu’aurait produit l’action en réduction.


II- Au contraire du jugement de première instance, l’Arrêt commenté rejette cette demande.


a) Pour statuer de la sorte, l’Arrêt observe que « le préjudice dont il est demandé réparation à l’agence correspond à une somme équivalente à la réduction du prix qui aurait pu être obtenu des vendeurs mais qui n’a pas été demandée à ceux qui la devaient ».

Cette motivation parait s’articuler sur une interprétation assez restrictive de la Loi susdite selon laquelle « le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnel à la moindre mesure », de sorte que la demande formée contre l’agent mesureur, au lieu du vendeur, est rejetée comme mal dirigée.


b) Cet Arrêt est à rapprocher de la jurisprudence, plus ancienne, qui avait eu à statuer sur l’action en garantie qu’un vendeur, condamné à restituer à l’acquéreur une fraction proportionnelle du prix, avait imaginé d’engager contre le professionnel « mesureur ».

Cette action n’avait pas eu plus de succès au motif que « la restitution de partie du prix à laquelle le contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie. »

En d’autres termes, la réfaction du prix n’emporte pas de perte éprouvée par le vendeur, mais seulement une juste adéquation du prix de la vente à la valeur réelle du bien vendu.


c) Pour étonnantes qu’elles puissent paraître, ces décisions qui, en définitive, exonèrent le professionnel mesureur de toute responsabilité, sont empreintes d’une stricte orthodoxie juridique.

Leur apparente sévérité est cependant tempérée particulièrement par l’Arrêt critiqué qui, après avoir observé que la demande ne caractérisait pas en quoi la somme réclamée aurait été différente de celle susceptible de résulter de l’action en réduction de prix due par le vendeur, ajoute qu’une autre présentation démonstrative d’un préjudice d’une autre nature, eut été probablement admise.

Et à ce titre il insinue que si l’acquéreur avait invoqué le préjudice susceptible de résulter de la perte d’une chance de traiter la vente à moindre prix, la solution judiciaire aurait été différente.



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Daiga - Fotolia.com
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